Депонирование договора купли-продажи на Кипре по истечении срока

Депонирование договора купли-продажи на Кипре по истечении срока

Как и все в нашей жизни, хранение документов также имеет срок, за исключением случаев, когда конкретно сказано, что соглашение с депозитарием было заключено на бессрочной основе. Это негласное правило касается и договоров купли-продажи, содержащихся в Земельном реестре ограниченный промежуток времени.

Так исторически сложилось, любой договор имеет дату вступления в юридическую силу и дату расторжения контракта. По закону, по окончании действия договора купли-продажи покупатель обязуется забрать документ из организации, в которой он находился определенный период времени. Но что делать, если обстоятельства сложились так, что все сроки прошли, но не удалось успеть вовремя получить свои документы из Реестра? Договор, подтверждающий факт купли-продажи недвижимого имущества, на законных основаниях вполне могут не вернуть новому владельцу, который без него не имеет возможности вступить в свои права: продавать, сдавать в аренду, дарить и совершать другие действия с кипрской недвижимостью. В этом случае остается один выход – суд.

 

 Договор или кошелек

 

Конечно, во многих случаях «лояльное» законодательство Кипра предусматривает штраф при совершении действий, выходящих за рамки закона. Просроченные обязательства, а именно так можно назвать сейфовое хранение документов по действиям с недвижимым имуществом сверх положенного времени или без соблюдения четко обозначенных правил, также могут предполагать уплату штрафов. Но зачастую при нарушении договорного соглашения о депонировании Земельный реестр прибегает к более жестким мерам – к отказу в выдаче необходимых документов. И тогда горе-покупателю ничего не остается делать, как обращаться в местный суд.

Надо сказать, что все окружные суды на Кипре ориентируются на судебную практику исполнительного органа в Ларнаке. В основном, выдача договоров купли-продажи недвижимости регулируется на основании специального закона, который обозначает срок для депонирования договора купли-продажи в Земельном реестре равный шести месяцам, отсчет начинается с момента подписания соглашения о хранении документа. По закону, по истечении этого срока суд имеет право отказать в выдаче документов «потерявшемуся» покупателю.

Нередки случаи, когда спустя год или два после окончания соглашения о депонировании договора купли-продажи, покупатель обращался в Земельный реестр с просьбой предоставить хранящиеся в Реестре документы. Однако получал твердый отказ со ссылкой на закон.

С юридической точки зрения в отношении вышеуказанного договора применим специальный закон, по которому сроки депонирования конкретно оговорены. Покупатель имеет право запросить выдачу контракта в период времени, допустимый для соглашения о хранении документов. В случае если он в течение этого срока не принял необходимые для этого меры, Земельный реестр вправе ему отказать.

Так, если по истечении шести месяцев покупатель не пришел в Реестр и не сделал запрос на выдачу, на основании соответствующих поправок в специальном законопроекте от 2012 года, то на усмотрение Земельного реестра срок депонирования продлевается еще на полгода. Однако, по прошествии одного года (срок указан как предельно допустимое время хранения документов в Реестре), Земельный реестр имеет право и вовсе не выдавать договор купли-продажи недвижимости покупателю. А дальше уже только суд решает, что делать с заявителем и его «залежалыми» документами.

Но тут есть один нюанс: те соглашения о депонировании договоров купли-продажи недвижимости в Земельном реестре, которые были заключены до вступления в силу специального закона, под действие этого законопроекта не подпадают. И тут, опять же, все решения принимает лишь суд, хотя ему вынести той или иной вердикт будет довольно-таки сложно, учитывая тот факт, что у служителей Фемиды не будет определенных ссылок к закону, которыми можно было бы апеллировать в том или ином случае.

Интерпретируя данный закон, можно с уверенностью сказать, что продление срока хранения договоров в Земельном реестре вполне-таки возможно, хотя для этого покупателю придется приложить немалые усилия, потому что придется доказывать в суде необходимость последующего депонирования.

Очевидно, что есть неоднозначность в конкретном исполнении закона, который, с одной стороны, ограничивает осуществление прав покупателей, т.к. они без своего договора купли-продажи не могут что-либо сделать со своей недвижимостью, а с другой стороны, можно утверждать, что он изменяет первоначальное намерение законодательного органа.

Ввиду всего вышесказанного, назрела необходимость в разработке закона, который бы давал возможность покупателям недвижимости продлевать время депонирования договора купли-продажи, даже в том случае, если правоустанавливающий документ был подписан до начала действия конкретного исполнения закона или принятии поправок к нему.

Возможно, в скором времени это все же будет осуществлено, в случае если это произойдет,  мы расскажем об этом в своих последующих статьях.

EnglishRussia