Кипр: просрочка по оплате недвижимости

Кипр: просрочка по оплате недвижимости

Иногда случается так, что обстоятельства берут верх, и происходит просрочка по оплате покупаемой недвижимости на Кипре. Это весьма щекотливая ситуация как для продавца недвижимого имущества, так и для покупателя. Все возникающие споры по оплате приобретаемого жилья решаются в рамках закона, в случае грубого нарушения условий договора – по предписанию суда.

Согласно договору купли-продажи недвижимого имущества, продавец вправе требовать от покупателя выплаты причитающихся процентов, сумм неустойки и пеней. В случае отказа продавец направляет несостоявшемуся владельцу недвижимости уведомление, в котором указывает «последние» сроки по погашению задолженности. В письме также сообщается, что в противном случае собственник будет вынужден расторгнуть договор купли-продажи.

 

Сколько банк не корми, а проценты будут выше

Стоимость недвижимого имущества на Кипре является сравнительно низкой для Европы, но, так или иначе, не каждый потенциальный собственник кипрской недвижимости может его приобрести, не прибегнув к потребительскому или ипотечному кредиту.

Как правило, подобные кредиты оформляются на много лет вперед. Ввиду возможных жизненных перипетий на указанном в кредитном договоре сроке, банки или собственники выставленной на продажу недвижимости на Кипре страхуют себя посредством начисления высоких процентов и пеней за каждый день просрочки ежемесячного платежа.

Таким образом, в случае неисполнения обязательств по расчету с кредитором, покупатель несет следующие риски:

  • при нарушении условий оплаты к основным суммам начисляются дополнительные проценты;
  • продавец имеет право подать в суд иск о взыскании остаточной стоимости недвижимого имущества, а также процентов, указанных в договоре купли-продажи недвижимости;
  • во втором случае продавец вправе потребовать от покупателя расторгнуть договор;
  • в случае расторжения договора купли-продажи недвижимости документ в обязательном порядке вычеркивается из Земельного кадастра.

Кроме того, помимо исключения договора из кадастрового реестра, покупатель не имеет право каким-либо образом претендовать на указанное в договоре имущество. После прекращения коммерческих отношений между покупателем и продавцом недвижимости собственник, прежде всего, заинтересован в получении недостающей прибыли от продажи своего имущества – он может продать оставшуюся долю на аукционе или заключить частное Соглашение. Владелец жилого или коммерческого помещения, в первую очередь, исходит из стремления получить выгоду в любой, даже такой неприятной ситуации, как судебные тяжбы с покупателем. К тому же, он имеет законное право требовать выплаты причитающихся ему процентов и издержек.

 

Закон есть закон

Вопрос о законном расторжении договора купли-продажи со стороны продавца возникает довольно-таки часто. И единственной инстанцией, которой по силам развязать этот Гордиев узел, является суд.

Так, Верховный суд Кипра неоднократно сталкивался с претензиями со стороны владельцев недвижимости в отношении несостоявшихся покупателей. И практически всегда решение суда первой инстанции подвергалось обжалованию со стороны покупателей.

В качестве доказательства нарушения условий договора купли-продажи недвижимого имущества собственники приводили частичное приостановление или полное отсутствие выплат в установленные договором сроки. По причине просроченных платежей договор терял свою юридическую силу, что давало право владельцу имущества расторгнуть договор без какого-либо уведомления.

Суд первой инстанции выносил решение в пользу собственника продаваемого имущества, на основании чего выдавал распоряжение о повторной продаже имущества, куда могли быть включены суммы по оставшейся части стоимости недвижимости плюс проценты и пени за каждый день просрочки. Также судом издавался приказ о запрете на беспрепятственное и свободное владение покупателем спорной недвижимости. Данное судебное решение обязывало покупателя впредь не совершать каких-либо посягательств на указанную собственность и в течение определенного периода времени вывезти из помещения все личные вещи, если это было необходимо. При этом считалось, что договор купли-продажи недвижимости расторгался продавцом на абсолютно законных основаниях.

Также договор купли-продажи недвижимости признавался правомерно расторгнутым, если с установлением нарушения условия договора в пункте оплаты покупателю было направлено официальное письмо, в котором содержались детали по выплатам причитающихся взносов и задолженности по ним.

Однако при обращении покупателя в наивысший исполнительный орган, Верховный суд Кипра, решение суда первой инстанции могло быть признано неправомерным и отложено до выяснения обстоятельств дела.

Сложность в вынесении окончательного постановления Верховным судом заключалась в части выплат от всей стоимости недвижимости, ранее согласованной сторонами в договоре купли-продажи – их осуществление  являет собой намерение потенциального владельца довести сделку до логического конца. С учетом всех обстоятельств, ввиду отсутствия выполнения покупателем абсолютно всех условий договора, Верховный суд все же признавал юридически обоснованным право продавца недвижимого имущества расторгнуть договор купли-продажи без согласия продавца.

Вместе с этим Верховный суд признает, что, хотя в соглашении между сторонами четко обозначен срок выплаты ежемесячных и равных долей, договор купли-продажи перестает быть действующим из-за поведения как покупателя, когда тот не соблюдает сроки внесения платежей, так и владельца недвижимости, когда собственник не настаивает на их строгом соблюдении.

Меж тем, продавец недвижимости обязан письменно уведомить покупателя о выполнении его договорных обязательств. В случае если владелец недвижимости не направляет надлежащее уведомление второй стороне, собственник автоматически теряет право расторгнуть договор купли-продажи.

На основании вышеизложенных случаев можно сделать выводы, что решение суда первой инстанции о расторжении договора купли-продажи недвижимости по причине нарушения сроков выплат в ряде конкретных случаев может быть отменено Верховным судом на основании письма-уведомления управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора).

EnglishRussia