Обмен недвижимостью на Кипре в отсутствие права собственности

Обмен недвижимостью на Кипре в отсутствие права собственности

Заключение соглашений об обмене недвижимостью без правоустанавливающего документа (Титула) на Кипре в последнее время стало уже нормой. Всему виной серьезные проблемы в секторе строительства.

В связи с задержками по передаче права собственности в договоре по обмену недвижимым имуществом стало невозможным указать точное время передачи прав на недвижимость.

Из этого можно заключить, что соглашаясь на это условие сделки, покупатель и продавец подписывают «неполный контракт». Но так ли это на самом деле?

Можно долго спорить, но, увы, на Кипре стало стандартной практикой, что многие покупатели недвижимости на острове находятся в ожидании, когда документы на право собственности (Титулы) будут выданы им от застройщиков или предыдущих владельцев земли или недвижимости.

Если вдруг в договоре не прописана дата предоставления новому собственнику права собственности (Title Deeds), то это не аннулирует соглашение автоматически, а лишь дает сторонам время для обсуждения и устранения нарушения в разумный срок с учетом причин задержки ответчиков.

Возможность расторжения соглашения может быть использована в качестве средства правовой защиты только после того, как будет установлено, что условия договора по обмену недвижимостью были нарушены иным образом, и виновник был письменно уведомлен об этом нарушении.

Кипрское законодательство гласит, что уведомление о нарушении условий любого контракта должно быть составлено в письменной форме, также не должно оставаться никаких неопределенностей, которые нормальный человек мог бы разумно постигнуть.

После того, как виновник задержки устранит правонарушения, что ожидалось от него в пределах его полномочий, и если будет определено, что его вины в нарушении условия контракта нет, то он может призвать встречную сторону для выполнения своих собственных обязательств. В случае если «потерпевшая» сторона отказывается выполнять прочие условия соглашения, то невиновная сторона вправе расторгнуть договор обмена и снять с себя все возложенные на нее обязательства.

Для того чтобы расторжение договора было расценено как справедливое и действительное, достаточно иметь хотя бы одно нарушение договорного права, если покупатель недвижимого имущества может доказать необоснованность сроков, в рамках которых предполагается выдача Титула и перехода права собственности на землю или недвижимость.

Договорное право Республики Кипр предусматривает следующее:

  1. Если в договоре конкретно не оговорено иное, лицо, обязанное исполнить свое обещание, не обязано подвергаться давлению со стороны лица, обязавшего его исполнить; кроме того, если срок исполнения не указан, то такие действия должны быть выполнены в разумные сроки.
  2. Вопрос о том, что представляет собой разумный срок, в каждом конкретном случае является субъективным вопросом для каждой претензии, рассматриваемой в кипрских судах. До тех пор, пока задерживающая сторона информирует другую сторону о том, что задержка вызвана неподконтрольными ей процедурами по выдаче документа о праве собственности и все необходимые шаги были предприняты, в том числе регистрация нового собственника в Земельном кадастре Кипра, решение не может быть принято без рассмотрения фактов каждого дела.
  3. Промежуток времени, предоставленный стороне, которая вынуждена ожидать выдачи правоустанавливающих документов, чтобы та могла внести изменения в Земельный кадастр после заключения сделки по обмену недвижимостью, автоматически не дает права встречной стороне расторгнуть договор.

Подобные случаи – не редкость в судебной практике Кипра.

Не так давно Верховный суд Кипра (г. Никосия) вынес решение по делу, в котором были указаны требования расторгнуть договор по обмену недвижимостью. Суд аннулировал приказ о расторжении, позволив первоначальным условиям контракта принять прецедент.

На основании вышесказанного можно сделать вывод, что нет смысла подавать в суд и нести дорогостоящие судебные издержки, если вы в срок не получили важные документы, такие как документы о праве собственности. Для начала убедитесь, что вы дали разумные временные рамки и четкие инструкции для всех, кто должен исправить ошибку, прежде чем начинать судебное разбирательство на Кипре.

EnglishRussia